Una delle prime verifiche da fare su un immobile prima di procedere con l’acquisto è accertare il vero proprietario. In questo articolo parleremo dell’utilità dell’atto di provenienza dell’immobile e di come ritrovarlo se è andato perso.
L’atto di provenienza di un immobile è l’atto che attribuisce la titolarità di un diritto reale sul bene ad un soggetto, persona fisica o giuridica. Questo è il documento con cui il venditore è divenuto proprietario; redatto in forma cartacea in seguito ad un contratto pubblico, una scrittura privata o una sentenza, l’atto può essere costituito da:
- un atto notarile o una scrittura privata (come in caso di compravendita, donazione, divisione)
- una dichiarazione di successione
- una sentenza giudiziale (ad esempio un atto di assegnazione del Tribunale)
L’atto di provenienza serve quando si deve stipulare un atto di compravendita, contrarre un mutuo o predisporre una certificazione ventennale.
Prima dell’atto di compravendita infatti occorre verificare in forza di quale titolo il venditore risulti titolare di un diritto reale oggetto di compravendita.
Nelle vendite che vengono effettuate sotto la supervisione dell’agente immobiliare è quest’ultimo ad avere il compito di verificare che il venditore sia effettivamente proprietario dell’immobile e la natura del diritto reale (proprietà piena o nuda, usufrutto), il regime (comunione o separazione) e la quota nel caso di più soggetti. Fin dall’affidamento dell’incarico sarà il mediatore a domandare al venditore copia dell’atto di provenienza.
Perché è così importante sapere se l’immobile ha un unico proprietario e conoscere la sua provenienza?
1.Se il venditore non è proprietario esclusivo del bene potrebbero esserci altri comproprietari che non hanno intenzione di vendere l’immobile e costituire un ostacolo per la compravendita.
2.Qualora l’immobile provenisse da un’eredità o da donazione, le verifiche dovranno essere ancora più accurate; infatti potrebbero farsi avanti eredi legittimi che, impugnando il testamento o la donazione, chiedono la loro quota, fino alla restituzione dell’immobile.
3.L’atto di provenienza è essenziale per controllare se ci sono eventuali vincoli, servitù (attive o passive), condizioni sospensive o limitazioni sul bene. Acquistando da una società, il documento serve anche a verificare la solvibilità del venditore effettuando, ad esempio, oltre alle ispezioni sull’immobile, anche il controllo protesti.
L’ideale sarebbe avere la copia autentica dell’atto. Il problema è che non sempre le parti riescono a trovare l’atto, perché magari risale a molti prima.
Quando l’atto di provenienza è piuttosto datato e non si riesce a trovare, come è possibile recuperarlo?
Intanto, niente panico: questa circostanza è frequente e costituisce solo un eventuale rallentamento della procedura.
Infatti i notai conservano tutti gli originali degli atti, perciò l’atto di compravendita è ancora tra gli originali del notaio che lo stipulò.
Per rintracciare vecchi atti notarili il Ministero di Grazia e Giustizia ha messo a punto Archinota, un programma online che può essere consultato facilmente: basta inserire semplici informazioni, anche solo il cognome del notaio che stipulò l’atto. Digitando il cognome nel campo di ricerca apparirà l’elenco di tutti i notai italiani con quel cognome, sia in esercizio che cessati dall’esercizio, con l’ultima sede da loro ricoperta.
Individuato il notaio giusto:
- se è ancora in esercizio, basta cliccare sul codice personale a sinistra del suo nominativo per avere l’elenco delle sedi (dove si potrà controllare se è proprio questo il notaio che cerchi) e il luogo dove sono depositati gli atti. Cliccando su studio del notaio apparirà la scheda del notaio risultante dall’albo unico dei notai tenuto dal Consiglio Nazionale del Notariato, che ti darà gli estremi per la reperibilità del luogo esatto dove sono conservati gli atti e dove potrai richiederne copia.
- Se il notaio è cessato dall’esercizio, cliccando sempre sul suo codice apparirà l’archivio notarile competente che conserva la sua documentazione.
ATTENZIONE! Archinota non comprende però i dati dei notai cessati dall’esercizio prima del 1980, anno in cui è entrato in vigore il servizio. Per reperire l’atto di provenienza in questo caso bisogna rivolgersi all’archivio notarile del Distretto in cui è ricompresa la sede.
Anche la ricerca tradizionale non è difficile, perché il notaio conserva tutti i suoi atti per tutta la vita, o fino al pensionamento, purché rimanga all’interno dello stesso Distretto, e quindi sotto la competenza di un unico archivio notarile: non ha quindi importanza se il notaio si è trasferito successivamente in un’altra parte d’Italia. Infatti la legge non consente agli atti notarili di uscire dalla competenza territoriale del primitivo archivio notarile.
Per qualsiasi chiarimento siamo a vostra disposizione!
Agenzia Immobiliare Italiana Casa.