Ci sono solo due lasciti inesauribili che dobbiamo sperare di trasmettere ai nostri figli: delle radici e delle ali.
Harding Carter
È naturale: ogni genitore desidera il meglio per i suoi figli e sa bene quanta sicurezza e stabilità può dare loro il fatto di avere un piccolo immobile a disposizione per iniziare a spiccare il volo da soli, in questo mondo fatto di lavori precari e poche certezze così difficile per i più giovani.
Ecco che chi ne ha la possibilità e si trova a fare un regalo importante come la casa ai propri figli deve conoscere le modalità più opportune per non commettere errori. Infatti i problemi che possono nascere nel momento in cui un genitore compra casa al figlio possono essere di natura fiscale, o relativi ai rapporti familiari con gli altri eventuali eredi. Le complicazioni non vengono subito a galla, ma possono evidenziarsi a distanza di diversi anni; perciò è necessario prevenirli e agire con un certo anticipo.
Quando un genitore decide di comprare casa per il proprio figlio e mette a disposizione tutto o parte del denaro necessario all’acquisto, si trova di fronte a due possibilità. Vediamo quali sono e analizziamole insieme.
1.La donazione del denaro ai figli.
Questa ipotesi ha bisogno di due atti notarili.
Il primo atto è la donazione del denaro che i genitori danno ai figli per pagare il prezzo concordato con il venditore dell’immobile. Si tratta di un’operazione che deve essere conclusa per atto pubblico davanti a un notaio a pena di nullità, a meno che si tratti di donazione di un importo contenuto, che non necessita dell’atto notarile.
Il secondo atto è quello relativo alla compravendita della casa, il cui prezzo sarà quindi pagato direttamente dai figli, che avranno già incassato la donazione di denaro dei genitori e saranno nelle condizioni di corrispondere il prezzo dovuto.
Gli aiuti economici dei genitori nei confronti della prole, per quanto legittimi e consentiti dalla legge, devono avvenire nel modo più trasparente possibile, con passaggi di denaro tracciabili.
In questa situazione l’operazione è molto chiara e trasparente, sia nei rapporti familiari (cosa non da poco, soprattutto se ci sono altri eredi), sia rispetto a eventuali verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate a carico dell’acquirente in merito alla provenienza della somma di denaro impiegata nell’acquisto.
Infatti, qualora il donatario abbia un reddito incompatibile con l’acquisto del bene di lusso (quale la casa è considerata), potrebbe spiccare nei suoi confronti un accertamento fiscale: l’Agenzia può chiedere al nuovo proprietario del bene con quali soldi è riuscito ad acquistare l’immobile e, alla richiesta di chiarimenti, si può fornire dimostrazione solo con documenti (e non con testimoni). In questo caso non basta l’atto di donazione in sé firmato dal notaio, ma bisogna anche provare il percorso che hanno fatto i soldi con cui è stato pagato il venditore. È proprio per garantire la cosiddetta tracciabilità del pagamento che è sempre bene usare assegni o bonifici.
Lo svantaggio è che questa procedura si compone di due atti, fatto che comporta un aumento, pur contenuto, di costi; inoltre la donazione di denaro fino a euro 1.000.000 per ciascun genitore e per ciascun figlio non comporta il pagamento dell’imposta di donazione, ma erode comunque la franchigia applicabile alla futura successione.
2.L’acquisto della casa pagando il prezzo direttamente al venditore.
La seconda possibilità consiste nel pagamento parziale o totale del prezzo dovuto per l’acquisto della casa direttamente al venditore, senza che il denaro transiti dai conti correnti dei figli. In questo caso c’è bisogno di un solo atto notarile, ovvero la compravendita dell’immobile; ciò permette di contenere maggiormete i costi.
Al momento dell’atto di vendita infatti potrà essere opportunamente dichiarato che il prezzo (tutto o in parte) è stato pagato al venditore direttamente dai genitori.
Se l’atto è ben scritto anche in questo caso è garantita la trasparenza dell’operazione, col vantaggio che il pagamento del prezzo in favore del figlio è completamente esente da imposta di donazione e successione e non erode la franchigia di euro 1.000.000, che resta integra per l’intero importo. Potrebbe però accadere che l’atto di compravendita, qualora ometta o non sia chiaro nell’esplicitare che sono i genitori a pagare in tutto o in parte il prezzo dovuto al venditore, non assicuri la necessaria chiarezza.
Se poi i genitori vogliono continuare ad essere coinvolti nelle decisioni che riguardano la casa che hanno comprato al figlio, allora potrebbero intestarsi o un particolare diritto (come l’usufrutto), oppure una quota di comproprietà della casa. Così facendo, in caso di vendita dell’intero diritto di proprietà dell’immobile, avranno modo di partecipare alla decisione.
Caratteristiche dell’atto.
Nel caso in cui si doni la casa a un figlio, l’atto si può considerare definitivo solo dopo un anno: nei primi 12 mesi, i creditori del genitore potrebbero pignorare l’immobile nonostante sia già entrato nel patrimonio del figlio. Se il pignoramento viene trascritto nei registri immobiliari entro un anno dall’atto notarile di donazione il figlio, benché nuovo titolare della casa, può essere espropriato per i debiti del padre.
La donazione può essere revocata anche nel corso dei 5 anni successivi all’atto: il creditore può intraprendere la cosiddetta azione revocatoria di tutte quelle donazioni o atti di vendita che abbiano danneggiato i suoi interessi e che risultino essere stati compiuti in malafede. Infatti se il debitore resta senza beni tali da garantire ai suoi creditori un efficace pignoramento (come nel caso di un padre che dona l’unica casa al figlio benché abbia già contratto dei debiti), le donazione può essere revocata.
Infine, donare la casa al figlio può essere addirittura un reato: se il debito del padre è di natura fiscale per Iva o Irpef e l’importo supera 50mila euro e, nello stesso tempo, risulta che non ci sono altri beni pignorabili, si verifica anche un illecito penale: scatta il reato di sottrazione fraudolenta alle imposte.