La donazione è un atto formale che viene fatto sempre più spesso da chi desidera intestare un bene a qualcuno, in modo da avere la certezza che sia destinato alle persone scelte.
Un particolare tipo di contratto di questo genere è la donazione immobiliare, solitamente usata dai genitori per dare ai figli dei beni immobili mentre sono ancora in vita. Ecco in cosa consiste e quali sono le imposte da versare.
La donazione immobiliare ha come oggetto un qualsiasi tipo di bene immobile: può trattarsi di un’abitazione come di un locale commerciale, oppure un terreno ecc. Con questo contratto è possibile concedere non solo la proprietà del bene, ma anche il diritto di usufrutto, uso, abitazione; quali sono le caratteristiche dell’atto di donazione immobiliare?
Innanzitutto è indispensabile che sia redatto un atto pubblico da un notaio, in presenza di almeno due testimoni; in questa sede le parti coinvolte nella donazione devono anche indicare se tra loro vi siano state altre donazioni ed, eventualmente, il relativo valore.
Per procedere alla stipula della donazione immobiliare il notaio deve controllare se sul bene esistono dei vincoli e, allo scopo di verificare che tutto sia in regola, basta richiedere una visura catastale e ipotecaria; se il bene donato è un immobile in area urbana è necessario indicare anche le planimetrie e confrontare la situazione catastale con la situazione reale dell’edificio. Questo serve ad accertare che non ci siano stati abusi edilizi.
Una volta concluso, il contratto verrà registrato e trascritto, così da avere validità anche rispetto a terzi: a questo punto, la donazione è irrevocabile.
Tuttavia possono verificarsi dei casi in cui la donazione immobiliare si può sottoporre ad azione revocatoria, o di riduzione e restituzione e, nello specifico, quando:
- i creditori del donante ritengono che la donazione sia stata posta in essere per truffarli. L’azione revocatoria può essere proposta se il debitore-donante non ha altri beni aggredibili da parte dei suoi creditori;
- gli eredi legittimi propongono l’azione di riduzione entro 10 anni dalla morte del donante. Infatti la legge (in base all’articolo 556 del Codice Civile) riserva a figli, legittimi e naturali, al coniuge e agli ascendenti legittimi una quota legittima di beni del defunto. Tale quota comprende non solo i beni di cui questo era titolare al momento della dipartita, ma anche i beni che ha donato in vita; perciò per calcolare la quota legittima degli aventi diritto è necessario sommare i valori dei beni intestati alla morte e il valore dei beni donati in vita: se dai calcoli risulta che i legittimari sono stati danneggiati, si possono rendere inefficaci le donazioni compiute in lesione della quota legittima (azione di riduzione), oppure recuperare i beni che sono stati donati e che invece dovevano essere riservati ai legittimari (azione di restituzione).
Quali tasse si pagano sulla donazione immobiliare?
Dall’atto di donazione dell’immobile derivano anche delle conseguenze di tipo fiscale, dato che si è tenuti a pagare delle imposte ridotte in base al rapporto di parentela che intercorre tra le parti:
- se le parti sono marito e moglie o tra loro c’è un rapporto di parentela in linea retta (il genitore che dona al figlio o viceversa), l’imposta di donazione prevede una franchigia (cioè la parte da sottrarre alla base imponibile) di 1.500.000 euro.
- Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, la franchigia è di 100.000 euro.
- Se il beneficiario è un portatore di grave handicap la franchigia sarà di 1.500.000 di euro.
- Se il beneficiario è un soggetto diverso da quelli indicati, non viene applicata alcuna franchigia e l’imposta deve essere calcolata sulla base imponibile.
La base imponibile sulla quale calcolare l’imposta corrisponde al valore commerciale del bene (articolo 14, Dlgs 346/1990), che viene dichiarato nell’atto di donazione può essere sottoposto a verifiche e ad adeguamento, ma solo se risulta inferiore al valore catastale dell’immobile moltiplicato per il coefficiente previsto dalla legge in base alla classificazione dell’immobile.
Una volta determinata la base imponibile deve essere applicata l’aliquota, pari al:
- 4% per coniugi e parenti in linea retta
- 6% per fratelli e sorelle e per parenti fino al 4° grado (i cugini)
- 8% per tutti gli altri beneficiari di donazione.
Oltre al’imposta sulla donazione si devono versare anche l’imposta ipotecaria calcolata al 2% sul valore dell’immobile e l’imposta catastale all’1% sul valore dell’immobile. Nel caso in cui l’immobile donato abbia i requisiti per il Bonus Prima Casa, l’imposta ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna e il versamento è eseguito telematicamente dal notaio appena viene versata l’imposta di donazione.