Liberarsi delle rate del mutuo casa prima della scadenza del contratto è il sogno di molti. Ma l’estinzione anticipata è sempre una scelta conveniente?
Il mutuo è un finanziamento ipotecario rivolto a chi vuole acquistare un immobile, ma non dispone di liquidità sufficiente. La sua durata viene concordata tra il richiedente e la banca al momento della sottoscrizione del contratto ed è un fattore che va ad incidere sull’importo della rata mensile.
Quest’ultima è composta dal capitale e dagli interessi dovuti all’istituto di credito; più breve sarà la durata del mutuo, più alte saranno le rate, ma minori gli interessi; viceversa su un mutuo da pagare in più anni, la rata sarà inferiore ma gli interessi più alti.
Perciò se devi accendere un mutuo per acquistare la tua casa, per scegliere la durata adatta valuta la sostenibilità della rata e le spese che andrai ad affrontare.
Sebbene possa avere durata variabile (che va da 5, 10, 15 o 20 anni, ma in casi particolari arriva anche a 25/30 anni), il mutuo costituisce in ogni caso un impegno economico a cui ti legherai per parecchio tempo. E nell’arco di un periodo medio lungo, si sa, la tua situazione potrebbe cambiare.
Ad esempio nel caso in cui la tua capacità reddituale sia migliorata nel corso del tempo, accade che quello che prima ti sembrava un grande debito adesso appaia gestibile. Così potresti trovarti in condizione di estinguere il tuo mutuo con la banca prima del termine concordato. Per molti si tratta di una vera liberazione! Ma è davvero una scelta conveniente?
Avendo la fortuna di poter scegliere, apparentemente estinguere il mutuo prima del termine concordato sembra la mossa perfetta per risparmiare gli interessi sul capitale residuo. In realtà non sempre è un affare…
Per prima cosa devi valutare un dato fondamentale: a quanti anni dalla scadenza intendi estinguere il mutuo. Infatti i mutui erogati in Italia generalmente hanno il piano di ammortamento “francese”, ovvero un metodo in cui la rata di importo è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente.
Questo significa che nei primi anni si pagano soprattutto interessi; dal momento che gli interessi si devono sul capitale residuo, man mano che il capitale viene restituito l’ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.
Quindi si deduce che estinguere il mutuo in anticipo conviene solo se siamo nella fase iniziale dell’ammortamento.
E non è tutto. Nel 2007 il decreto Bersani ha introdotto una serie di liberalizzazioni, tra le quali anche la surroga gratuita e il divieto per le banche di applicare delle penali su rimborsi parziali o integrali del debito residuo prima della scadenza del mutuo.
Ma i mutui contratti prima dell’entrata in vigore del decreto (2 febbraio del 2007) potrebbero contenere una clausola che impone il pagamento di una penale nel caso di estinzione anticipata. In tal caso vale la pena confrontare i risparmi ottenuti dai minori interessi da versare con il costo da sostenere per ottenerli.
Per questi mutui è stato stabilito che le penali previste debbano adeguarsi a nuove soglie, in relazione alla tipologia del tasso scelto:
- per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni
- per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell’1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell’1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart’ultimo anno, 0,20% durante il terz’ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni
- per i mutui a tasso misto: se al momento dell’estinzione è in corso l’ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l’ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.
Perciò, specialmente se ti trovi in fase di ammortamento avanzata, non è scontato che l’estinzione anticipata del mutuo sia la soluzione giusta. Prima di chiudere ogni rapporto con la banca e porre fine al pagamento delle tue rate, valuta bene costi e benefici derivanti dalla tua decisione.