Spesso nel linguaggio comune si sente parlare di “caparra”, “acconto” e “cauzione” come se indicassero la stessa cosa. In realtà non si tratta di sinonimi. Facciamo chiarezza definendo ciascun termine.
La caparra.
La caparra consiste in una somma di denaro che serve come garanzia che tutela tutte e due le parti coinvolte nella compravendita nel caso in cui non si arrivi al rogito. La sua funzione è dunque quella di prevedere una sorta di risarcimento immediato nel caso di inadempienza contrattuale.
Esistono due tipi di caparra:
- LA CAPARRA PENITENZIALE→ ha la sola funzione di corrispettivo del recesso e comporta a carico dell’acquirente il versamento di una somma concordata tra le parti a titolo di pagamento in caso di recesso; così facendo se il compratore deciderà per qualsiasi ragione di rinunciare all’acquisto, perderà l’importo versato perché il venditore ha il diritto di trattenere la caparra. Al contrario se la vendita non si conclude perché è il venditore a tirarsi indietro, quast’ultimo sarà tenuto a versare all’acquirente il doppio della caparra.
- LA CAPARRA CONFIRMATORIA→ regolata dall’articolo 1385 del Codice Civile, prevede che la parte adempiente possa anche chiedere per vie legali l’esecuzione o la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni se ritiene di aver subito un danno quantificabile in una somma maggiore a quella prevista come caparra.
Perciò fai attenzione all’indicazione della caparra nel contratto, chiarendo eventualmente la sua tipologia, anche perché se nulla viene disposto dalle parti, si presuppone che si tratti di una caparra confirmatoria.
Arrivando al rogito la caparra confirmatoria verrà restituita o convertita in acconto prezzo.
L’acconto.
Nell’ambito della locazione di un immobile, l’acconto è un’anticipazione parziale del prezzo previsto dal contratto, che viene versata temporaneamente all’agenzia immobiliare o al proprietario.
Non ha altra funzione se non quella di manifestare in modo concreto l’interesse per l’immobile che verrà concesso in locazione da parte dell’aspirante inquilino, quindi la caparra deve poi essergli restituita anche in caso di mancato perfezionamento del contratto.
Se il contratto non va in porto a causa dell’inadempimento di una delle parti, la parte adempiente ha facoltà di agire in giudizio per la sua tutela, ma in modo del tutto indipendente e scollegato dal fatto che sia stato versato l’acconto dal momento che questo non ha funzione di garanzia.
La cauzione.
La cauzione è il versamento di un determinato importo che va a garantire l’adempimento contrattuale.
Nel caso della locazione è la somma di denaro che il proprietario dell’immobile ha il diritto di richiedere al suo inquilino alla stipula del contratto a garanzia dell’adempimento degli obblighi a carico del conduttore, come ad esempio il regolare versamento del canone, il pagamento delle spese accessorie, la restituzione dell’immobile alla scadenza contrattuale, la riparazione di eventuali danni alla cosa locata.
A differenza della caparra, la cauzione deve essere restituita a chi l’ha versata solo al termine del contratto, proprio perché serve a tutelare il locatore per tutta la durata dell’accordo.
L’importo di questa somma, secondo quanto stabilito all’art.11 della legge 392/1978, non può essere superiore a tre mensilità del canone.
In conclusione, è bene non confondere questi tre termini, spesso usati in modo improprio, e prestare attenzione ad ogni dettaglio quando si sta per stipulare un contratto di compravendita o locazione.
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