Il contratto d’affitto sta per scadere e non sai come comportarti? Quando si può recedere?
Scopriamolo insieme!
Il contratto d’affitto, o più correttamente il contratto di locazione visto che parliamo di abitazioni, è un contratto con cui una parte (il locatore) si obbliga nei confronti di un’altra (il locatario) a far godere un immobile per un dato tempo e dietro il pagamento di un corrispettivo.
Nelle locazioni abitative (ovvero in quei contratti in cui viene affittato un immobile ad uso abitativo) è incluso un interesse di rilievo costituzionale, ovvero il diritto di abitazione, il quale incide sulla disciplina non solo della disdetta ma anche del recesso.
Proprio per la presenza di questo diritto essenziale, le regole a cui attenersi sono ferree e variano in base alla tipologia di canone prevista dal contratto:
- Se il contratto prevede un canone libero, allora la durata minima della locazione sarà di 4 anni, alla scadenza dei quali è previsto un rinnovo obbligatorio (ma solo per il locatore) di altri 4 anni;
- Se il contratto prevede invece un canone concordato, la durata obbligatoria minima sarà di 3 anni, prorogabili poi (obbligatoriamente per il locatore) per altri 2 anni.
Quando può recedere l’inquilino dal contratto d’affitto?
L’inquilino che vuole evitare l’automatico rinnovo dell’affitto, deve inviare la raccomandata a/r di disdetta almeno sei mesi prima della scadenza naturale. Non fa fede la data di spedizione della lettera ma quella di consegna.
In assenza di questa o nel caso in cui la lettera giunga al destinatario in ritardo, il contratto si rinnova in automatico.
L’inquilino è libero di disdire in anticipo l’affitto se sussiste una giusta causa, cioè in presenza di gravi motivi così definiti dalla Giurisprudenza:
- motivazioni estranee alla volontà dell’inquilino;
- motivi imprevedibili, sopravvenuti e tali da rendere gravosa per l’inquilino la persistenza del contratto.
Ricorrendo una valida motivazione, il recesso anticipato è ammesso dalla legge, sebbene il contratto non lo dica espressamente.
Anche in questo caso dovrà essere rispettato il preavviso di sei mesi.
Quando può recedere il locatore?
Come abbiamo anticipato, sia in caso di canone libero che di canone concordato, se alla prima scadenza il conduttore non mostra la volontà di lasciare la casa, il contratto verrà rinnovato automaticamente per 4 anni nel primo caso e per 2 nel secondo.
Il rinnovo automatico può essere però evitato dal locatore, sia alla prima che alla seconda scadenza, se si presentano le seguenti situazioni:
- Se il locatore vuole destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale a se stesso o a familiari stretti entro il secondo grado;
- Se vuole destinare il bene ad attività dirette a finalità istituzionali e offre all’inquilino un altro bene;
- Se l’inquilino dispone di un alloggio alternativo e già disponibile nello stesso comune;
- Se l’immobile è gravemente danneggiato e deve essere ricostruito, oppure se si tratta di un complesso per cui è prevista l’integrale ristrutturazione;
- Se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza un valido motivo;
- Se il locatore vuole alienare l’immobile a terzi→ricordiamo che se il proprietario di un immobile affittato desidera venderlo, in alcuni casi l’inquilino gode del diritto di prelazione e ha la precedenza nella conclusione dell’acquisto →per saperne di più su questo argomento clicca qui e leggi il nostro approfondimento sul diritto di prelazione.
Come l’inquilino, anche il locatore dovrà dare comunicazione di disdetta all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza del contratto tramite raccomandata a/r.