Nel contesto della vendita di un immobile il diritto di prelazione permette a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri acquirenti alle stesse condizioni. Vediamo di cosa si tratta e chi può esercitarlo.
Cos’è il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione consente a una o più persone di essere preferita/e rispetto ad altri potenziali acquirenti in occasione della vendita di un bene.
In pratica, nel caso in cui il proprietario di un immobile desideri venderlo, potrebbero esserci soggetti che hanno la precedenza nella conclusione dell’acquisto; in tale situazione è tenuto a informarli della sua intenzione.
Chi può esercitare il diritto di prelazione?
Nell’ambito della compravendita di un immobile giunto al venditore per successione ereditaria, hanno il diritto di prelazione gli altri coeredi.
Quando una casa passa in eredità a più persone tra queste si forma una «comunione ereditaria» e a ciascuno degli eredi spettano una quota e, appunto, il diritto di prelazione.
Questo vuol dire che il coerede che vuole vendere la propria quota di eredità a un estraneo, per essere in regola, deve dare la precedenza agli altri eredi che come lui possiedono una quota e notificare una proposta di vendita scritta dettagliata, indicando il prezzo e tutti gli elementi necessari per la cessione.
I coeredi destinatari a questo punto hanno due mesi di tempo per scegliere di accettarla o rifiutarla.
Se accettano, devono essere preferiti ad eventuali altri offerenti.
Il caso più frequente è comunque quello che riguarda il diritto di prelazione dell’inquilino nella locazione.
Infatti nei contratti di affitto degli immobili a uso abitativo la legge prevede espressamente un diritto di prelazione nei confronti del conduttore quando il locatore disdice il contratto alla prima scadenza (dei 4 o dei 3 anni a seconda che il contratto sia 4+4 o 3+2) e non risulta proprietario di altri immobili a uso abitativo salvo quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Anche in questo caso il venditore deve concedere al prelazionario la possibilità di acquistare la casa a preferenza sugli altri ipotetici e potenziali acquirenti; perciò comunicherà al suo inquilino condizioni e corrispettivo della compravendita e quest’ultimo avrà a sua volta 60 giorni di tempo per avvalersi o meno del diritto di prelazione.
NB: La prelazione spetta solo in caso di vendita (cessione a titolo oneroso) e non per la donazione.
Dunque il titolare del bene può non tenere conto dell’esistenza di prelazioni se intende regalarlo, come nel caso di un padre che dona la casa al figlio.
Ovviamente dietro la donazione non deve nascondersi una simulata vendita, che renderebbe nullo l’atto.
Come vedi, prima di vendere un immobile è indispensabile valutare molti aspetti che a un occhio inesperto possono sembrare trascurabili, ma al contrario possono causare non pochi problemi.
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