Sei indeciso tra acquistare casa o prenderla in affitto? L’affitto con riscatto potrebbe essere la soluzione giusta per te. Ecco in cosa consiste questo contratto e a chi conviene stipularlo.
Il contratto di affitto con riscatto si può applicare sia a beni mobili che immobili; nel caso di chi affitta una casa, questa soluzione contrattuale dà la possibilità all’affittuario di diventare proprietario del bene dopo un periodo di locazione.
Il proprietario infatti concede in locazione per un certo periodo di tempo il proprio bene a una persona interessata ad acquistarlo; una volta giunti al termine previsto dall’accordo, si può procedere alla compravendita del bene, con l’effettivo passaggio del diritto di proprietà. La durata di questo primo periodo di locazione può variare e, al momento della vendita, si terrà conto anche dei canoni d’affitto versati fino a quel momento.
Affitto con riscatto e rent to buy.
L’affitto con riscatto è indicato spesso anche come rent to buy, ma non si tratta esattamente della stessa cosa.
Il rent to buy infatti consiste nella stipula di un contratto in base al quale chi affitta l’immobile acquista il diritto o l’opzione di comprarlo dopo un certo numero di anni (di solito dai 2 ai 5 anni). Il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando l’inquilino/compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario.
Dunque lo scopo del rent to buy è quello di far acquisire al compratore i requisiti per accedere ad un mutuo, permettendogli di usufruire subito del bene in affitto e rimanere in tale situazione finché non rientrerà nei parametri per avere un finanziamento.
L’affitto con riscatto invece consiste nella stipula di due contratti diversi, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone mensile di locazione superiore rispetto al prezzo medio di mercato, in vista del futuro acquisto. Esso è destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza; quindi il prezzo di acquisto sarà pari alla differenza tra il prezzo pattuito e l’importo complessivo dei canoni di locazione pagati dall’inquilino.
Il contratto di affitto con riscatto.
Esistono varie forme di contratto di affitto con riscatto, che dipendono molto dagli accordi e dalle condizioni stabilite dalle parti e che stanno alla base del contratto stesso. Sono proprio le diverse formule contrattuali a disposizione a definire i tempi di pagamento, le caratteristiche del canone, i diritti del proprietario di casa e dell’affittuario, le modalità di ripartizione dei costi e tutte le altre condizioni.Vediamo quali sono le opzioni possibili.
1.Affitto con riscatto con patto di futura vendita.
Questo tipo di contratto stabilisce, dopo un periodo di tempo dall’inizio della locazione, la possibilità per l’affittuario di estinguere il prezzo residuo della casa pattuito a inizio contratto; si tratta di due contratti giuridicamente distinti, ma connessi tra loro:
- contratto di locazione con cui le parti provvedono a registrare il contratto con modello RLI, determinano natura e durata del contratto e concordano il canone mensile di affitto;
- contratto preliminare unilaterale nel quale venditore e acquirente si impegnano rispettivamente il primo a vendere l’immobile e il secondo a scegliere se acquistare o meno; oppure contratto preliminare bilaterale, che prevede per l’affittuario l’obbligo di acquistare alla scadenza del periodo stabilito.
L’affitto con riscatto con patto di futura vendita fissa il prezzo di vendita al momento del contratto, e i canoni corrisposti vengono considerati al momento dell’acquisto.
2.Affitto con riscatto con riserva di proprietà (patto di riservato dominio).
Questo tipo di contratto è una formula utile soprattutto per i proprietari di casa che vogliono avere maggiori garanzie in caso di inadempimento dell’affittuario. In questo accordo la proprietà viene trasferita solo dopo che il prezzo di vendita è stato saldato per intero.
Se l’affittuario non è in pari con i pagamenti, il proprietario di casa può richiedere la risoluzione del contratto e ritornare nella disponibilità dell’immobile. In questo caso, il proprietario è tenuto a restituire una parte delle somme ricevute in pagamento, la cui entità verrà stabilita dalle parti nel contratto oppure da un giudice.
3.Affitto con riscatto con opzione di futura vendita.
Anche questa formula si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di vendita.
L’affittuario prende in normale affitto l’abitazione (ad esempio con un contratto 4+4), con la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto contenuta nello stesso atto, o in un atto separato. Entro una certa scadenza (prevista nel contratto) può scegliere di diventare proprietario dell’immobile. Durante quel periodo il canone di locazione è maggiorato (anche qui, la cifra è da concordare). Se poi decide di comprare entro il termine previsto, la maggiorazione sarà tolta dal prezzo dell’immobile indicato e bloccato all’inizio del contratto di affitto con riscatto. La parte riconosciuta nel fondo di accumulo è di solito tanto più alta quanto più è breve il periodo entro il quale si decide di comprare.
Qualora l’inquilino decidesse invece di non esercitare l’opzione di acquisto il contratto prosegue come una normale locazione, ma la maggiorazione nei canoni versati fino a quel momento va persa.
L’affitto con riscatto è vantaggioso?
L’affitto con riscatto potrebbe essere definito come una compravendita dilazionata nel tempo, dato che è un contratto che offre alle persone che vorrebbero acquistare una casa, ma non possono ottenere un mutuo, di “cominciare a comprarla” senza ottenere un finanziamento nell’immediato e senza perdere i soldi versati per l’affitto.
Si tratta di combinare l’affitto con un acquisto successivo.
Scegliere questa formula può essere conveniente anche per chi vuole vendere, dato che consente di:
- dare casa in affitto,
- usufruire di un’entrata continua
- vedere corrisposto un canone più elevato
- avere una probabilità molto alta di concludere la vendita, dal momento che di solito chi stipula un contratto di affitto con riscatto ha l’intenzione di procedere all’acquisto.
Per giudicare l’effettiva convenienza dell’affitto con riscatto bisogna tener conto delle specifiche condizioni contrattuali, considerando innanzitutto l’importo del canone di locazione, i vincoli di tempo che obbligano all’acquisto entro una certa data, il prezzo di vendita scelto dalle parti e le condizioni che regolano l’eventuale risoluzione del contratto.