Stai per comprare una casa in costruzione? Ecco le caratteristiche del compromesso e le tutele legali che ti permetteranno di acquistare in modo sicuro.
Con la sottoscrizione del contratto preliminare (o compromesso), le parti si impegnano l’una a vendere e l’altra ad acquistare l’immobile entro un termine fissato nel preliminare stesso.
Con questo atto venditore e acquirente si obbligano a trasferire, successivamente, la titolarità dell’immobile, ma il passaggio effettivo della proprietà ci sarà solo nel momento in cui le parti andranno a firmare il rogito notarile.
Se una delle parti non rispetta gli accordi stabiliti nel contratto preliminare il bene resta nella titolarità del precedente proprietario e la parte adempiente può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca coattivamente detta proprietà o un risarcimento.
Quando si fa riferimento a compravendite di “immobili da costruire”, si tratta di contratti che hanno come oggetto il trasferimento di edifici per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione non sia ancora stata ultimata.
Dato che l’acquisto di una casa in costruzione comporta qualche incognita in più, la legge garantisce delle tutele specifiche per la tranquillità dell’acquirente, mettendolo al riparo principalmente dal rischio più grande: il fallimento dell’impresa costruttrice.
Ecco quali sono le tutele previste nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire.
La fideiussione.
Il decreto legislativo 122 del 20 giugno 2005 ha istituito a carico a del costruttore l’obbligo di consegnare al compratore (prima o all’atto della stipula del compromesso) una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di tutte le somme e dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso fino al trasferimento della proprietà.
In caso di fallimento o altra situazione simile che impedisca all’impresa di terminare i lavori, all’acquirente basterà rivolgersi alla banca che ha concesso la fideiussione per riavere il denaro versato fino a quel momento.
Cosa succede se il costruttore non rilascia la fideiussione?
In questo caso per la legge prevede espressamente la nullità del contratto preliminare.
Il compromesso è nullo anche quando la garanzia fideiussoria non presenta tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio se è prestata solo per parte delle somme da garantire o da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge.
La polizza assicurativa decennale postuma.
Al momento del rogito il costruttore/venditore è tenuto a consegnare al compratore una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale (la polizza assicurativa decennale postuma) a garanzia dell’obbligo di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi che si siano manifestati dopo l’atto definitivo di trasferimento della proprietà.
Obbligo di effettuare il compromesso dal notaio.
Nel 2019 è stata introdotta un’importante novità per chi compra una casa in costruzione.
Il decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 ha stabilito che il contratto preliminare di vendita «ed ogni altro contratto […] comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.
In parole più semplici, il compromesso per immobili in costruzione deve essere effettuato dal notaio.
La norma è applicabile ai contratti relativi a immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019.
Questa disposizione va ad aggiungersi alle altre in materia, rappresentando un’ulteriore garanzia per l’acquirente.
Per avere la certezza di firmare un preliminare completo di tutte le clausole obbligatorie e che contenga tutte le tutele che ti metteranno al sicuro nel caso di inadempimento della controparte, affidati a un agente immobiliare professionista.