Quando si compra casa è essenziale conoscere la storia dell’immobile e sapere se deriva da una donazione.
Perché? Quali sono i rischi per l’acquirente?
Uno dei documenti più importanti da analizzare prima di acquistare un immobile è l’atto di provenienza, che certifica in che modo il venditore è entrato in possesso del bene e in forza di quale titolo risulti titolare di un diritto reale oggetto di compravendita.
Se dall’atto di provenienza emerge che la casa è stata donata al venditore, o comunque c’è una donazione nella catena dei trasferimenti precedenti, l’acquirente dovrà adottare dei rimedi giuridici per mettersi al riparo da possibili rivendicazioni da parte di terzi.
Cosa significa?
La legge (in base all’articolo 556 del Codice Civile) riserva a figli, legittimi e naturali, al coniuge e agli ascendenti legittimi una quota di beni del defunto.
Tale quota comprende non solo i beni di cui questo era titolare al momento della dipartita, ma anche i beni che ha donato in vita; perciò per calcolare la quota legittima degli aventi diritto è necessario sommare i valori dei beni intestati alla morte e il valore dei beni donati in vita. Se dai calcoli risulta che i legittimari sono stati danneggiati, si possono rendere inefficaci le donazioni compiute in lesione della quota legittima (azione di riduzione), oppure recuperare i beni che sono stati donati e che invece dovevano essere riservati ai legittimari (azione di restituzione).
Perciò se acquisti un immobile proveniente da donazione, un domani gli eredi legittimari del donante potrebbero, magari a distanza di anni, farsi avanti e rivendicare la loro quota legittima, anche mettendo in discussione la tua compravendita e agendo contro di te in quanto compratore, per avere conto della lesione dei proprio diritti ereditari.
Così potresti trovarti costretto a risarcire gli eredi o addirittura a restituire l’immobile.
Per la giurisprudenza il solo fatto che un immobile in passato sia stato oggetto di donazione non comporta necessariamente un pericolo effettivo di rivendica, ma in questi casi ottieni la certezza del trasferimento di proprietà solo con il passare del tempo.
Vediamo quali sono le situazioni possibili e quando puoi stare tranquillo.
Se il donante è deceduto da più di 10 anni → gli eredi non possono più esercitare l’azione di rivendica.
Se il donante è deceduto da meno di 10 anni → gli eredi possono esercitare l’azione di restituzione solo a patto che:
- il donante alla sua morte non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota che spetta a tutti i legittimi eredi
- il venditore (che aveva ricevuto il bene mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a risarcire i legittimari lesi.
Se sono passati almeno 20 anni dalla data della donazione senza che ci siano state opposizioni da parte dei legittimari → indipendentemente dal fatto che il donante sia in vita o meno, dopo 20 anni dalla registrazione del contratto di donazione l’acquirente non potrà subire nessun atto di rivendica.
Spesso i rischi legati all’acquisto di un immobile proveniente da donazione sono solo potenziali e, il più delle volte, la possibilità che il compratore sia costretto a restituire l’immobile rappresenta davvero un’ipotesi remota.
Tuttavia quando si tratta di fare un investimento importante è giusto valutare ogni aspetto con attenzione e per farlo l’aiuto di un professionista del settore è indispensabile.
Nelle vendite che vengono effettuate sotto la supervisione dell’agente immobiliare è compito del professionista verificare che il venditore sia effettivamente proprietario dell’immobile, la natura del diritto reale (proprietà piena o nuda, usufrutto), ed eventualmente mettere in atto tutele adeguate per l’acquirente nel caso in cui volesse procedere con l’acquisto di un immobile proveniente da donazione.
L’Agenzia Immobiliare Italiana Casa di Cascina saprà chiarire e risolvere qualsiasi problematica che potrebbe sorgere nel corso della tua compravendita, garantendoti un acquisto sicuro e trasparente.
Contattaci per maggiori informazioni!
NB: Su questo argomento ti consigliamo di leggere anche i nostri approfondimenti:
- Atto di provenienza dell’immobile: come ritrovarlo se è andato perso
- Donazione immobiliare: cos’è e quali sono le imposte da pagare.
A presto con un nuovo articolo!