Il processo che porta all’acquisto di un immobile non è semplice, ma composto da vari step e trattative. Cosa succede se dopo il compromesso una delle parti decide di tirarsi indietro?
Di solito la compravendita attraversa tre fasi principali, ovvero:
- la proposta d’acquisto, con la quale l’aspirante compratore si impegna a dimostrare il proprio interesse per l’immobile e deposita nelle mani dell’agente immobiliare che segue la trattativa una somma di denaro a titolo di deposito fiduciario infruttifero, destinata ad avere validità di caparra confirmatoria solo se la parte venditrice firmerà per accettazione la proposta;
- il contratto preliminare (o compromesso), con cui le parti si impegnano l’una a vendere e l’altra ad acquistare l’immobile entro un termine fissato nel preliminare stesso. Esso può essere redatto con una semplice scrittura privata, non necessariamente davanti al notaio: l’importante è che sia un documento scritto;
- il contratto definitivo, con il quale si trasferisce la proprietà.
Quindi, come abbiamo detto, con il compromesso le parti si obbligano a trasferire, in un momento successivo, la titolarità dell’immobile, ma di per sé questo contratto non comporta alcun acquisto della proprietà, perché il passaggio effettivo si avrà solo nel momento in cui le parti andranno a firmare il rogito notarile.
Ma cosa succede se una delle parti non rispetta gli accordi stabiliti nel contratto preliminare?
Proprio perché il compromesso non trasferisce la proprietà, ma crea solo un’obbligazione tra le parti, in caso di inadempimento il bene resta nella titolarità del precedente proprietario.
Tuttavia la parte adempiente può ottenere dal giudice una sentenza che trasferisca coattivamente detta proprietà o un risarcimento.
Nello specifico se una volta sottoscritto il preliminare il venditore non vuole più venire dal notaio a firmare, l’acquirente potrà avviare una causa e scegliere tra:
- chiedere la risoluzione del contratto; se l’acquirente riesce a dimostrare di aver subìto una perdita patrimoniale, gli è dovuto anche il risarcimento del danno;
- chiedere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ovvero fare in modo che il tribunale, con una sentenza, trasferisca la proprietà anche senza la collaborazione del venditore. In questo caso il giudice gli ordinerà di pagare il residuo del prezzo, detratti gli eventuali acconti già versati.
Se è l’acquirente a tirarsi indietro, la tutela per il venditore è praticamente la stessa: il promittente venditore può scegliere tra svincolarsi dal contratto o trasferire coattivamente la proprietà.
Inoltre nel contratto preliminare è di solito previsto il versamento di una caparra confirmatoria, cioè una somma di denaro che in genere si aggira intorno al 10-20% del prezzo di acquisto e che si farà valere come acconto sul prezzo finale del bene, da parte di chi compra l’immobile.
Se l’acquirente decide di non procedere con l’acquisto, il venditore può recedere dal preliminare trattenendo la caparra; viceversa, qualora sia il venditore a non rispettare gli impegni presi con il compromesso, l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il versamento del doppio della caparra.
Oltre alla caparra confirmatoria esiste anche un altro tipo di caparra, quella penitenziale, che svolge la funzione di corrispettivo del recesso: la parte che recede dal preliminare perde la caparra versata, oppure deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto.
A differenza della caparra confirmatoria, non è dovuto alcun altro tipo di risarcimento.
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Come tutelarsi?
Se l’acquirente teme che dopo aver stipulato il compromesso il venditore possa vendere ad altri l’immobile, iscrivervi ipoteche, o ancora subire azioni da parte di terzi, può garantirsi registrando il contratto preliminare e trascrivendolo nei pubblici registri immobiliari entro 30 giorni.
La trascrizione non è obbligatoria ma è fortemente consigliata, perché con essa eventuali vendite, iscrizioni ipotecarie o pignoramenti non pregiudicano i diritti dell’acquirente, e quindi non saranno vincolanti nei suoi confronti.
Inoltre viene attuato il cosiddetto effetto prenotativo; questo significa che con la trascrizione il promissario acquirente prevarrà su tutti i successivi atti del venditore e anche di quelli anteriori se trascritti successivamente al suo.
Il modo migliore per rendere sicura la tua compravendita è affidarsi alla guida esperta di un professionista del settore.
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