Cosa sono le spese condominiali? Vediamo come si suddividono, chi le paga, cosa comprendono e chi le gestisce.
In Italia il 52,4% dei cittadini vive in appartamento.
Abitare in un complesso condominiale, oltre ad alimentare il senso di comunità, dà la possibilità di beneficiare di servizi condivisi a disposizione di tutti gli inquilini.
Naturalmente è indispensabile che questa condivisione di beni e servizi sia regolata da alcune norme e ogni condomino ha precisi doveri, tra i quali c’è il pagamento di una serie di spese.
Le spese condominiali sono quelle necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, utili a mantenere in buono stato il condominio e per la prestazione di servizi nell’interesse comune di tutti i condomini.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie
Le spese condominiali si suddividono in spese ordinarie e spese straordinarie.
Le prime riguardano l’abituale gestione dell’edificio e sono considerate generiche e prevedibili.
Ne sono un esempio le pulizie periodiche delle scale e degli spazi comuni, l’illuminazione, la manutenzione degli spazi esterni condominiali, le piccole riparazioni ecc..
Invece le spese straordinarie sono di carattere occasionale e consistono in interventi più importanti e onerosi, come lavori di ristrutturazione veri e propri o modifiche innovative dell’edificio.
Come si suddividono le spese condominiali?
L’articolo 1104 del Codice Civile stabilisce che anche chi subentra al diritto di proprietà di uno dei condomini è tenuto a pagare le spese previste.
Infatti le spese condominiali sono a carico di chi compra un’abitazione dal momento in cui viene sottoscritto il rogito.
I condomini sono obbligati a pagare le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato, in misura proporzionale al valore della proprietà.
A questo proposito l’articolo 1123 del Codice Civile dice:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne […].
Quindi a livello normativo si considerano sia la misura proporzionale al valore della proprietà, sia il grado di fruizione del bene oggetto di spese.
Inoltre l’articolo 1123 distingue tra:
- spese di conservazione → che spettano a tutti i condomini proprietari;
- spese di uso o di esercizio → dovute solo dai condomini che utilizzano il servizio e nella misura in cui lo utilizzano.
Casa in affitto: come si suddividono le spese tra conduttore e locatore?
Se è il proprietario ad abitare nell’immobile, ovviamente sarà lui a farsi carico delle spese condominiali, ma quando l’immobile è concesso in locazione chi deve pagarle?
Abbiamo già in parte affrontato questo argomento qui sul blog di Italiana Casa nell’articolo “Tasse e spese affitto: come si dividono tra inquilino e proprietario?”, in cui abbiamo spiegato che le spese ordinarie gravano sull’inquilino, mentre quelle straordinarie sul proprietario.
Inoltre al proprietario di casa spetta anche il pagamento dell’assicurazione del condominio e della parcella dell’amministratore.
L’inquilino invece è tenuto a farsi carico degli oneri accessori (pulizia, ordinaria manutenzione dell’ascensore, spurgo dei pozzi neri, consumi e fornitura di servizi comuni di cui il conduttore ha un effettivo godimento).
Il locatore ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto di locazione se l’inquilino non fa fronte a queste spese per più di due mesi.
Chi gestisce le spese condominiali?
La riscossione e la gestione delle quote di pagamento per le spese condominiali spettano all’amministratore del condominio, che:
- è l’unico responsabile ed è tenuto a risponderne anche in sede giuridica;
- può citare in giudizio i condomini che non saldano il consuntivo spese dell’anno precedente entro l’anno in corso;
- può chiedere la messa in mora del condomino non pagante.
In caso di interventi improvvisi e urgenti l’amministratore di condominio ha l’autorità di autorizzare i lavori, purché ne riferisca poi alla prima assemblea utile, dimostrando l’urgenza anche attraverso la perizia di un tecnico.